房价将回调卖家宜赶早 当心使用权房转让陷阱

楼市已经持续低迷一月有余,目前仍然看不到复苏的迹象。与此同时,宏观调控持续向楼市施压,未来房价回调不可避免。在此前提下,对于想要出售房产以求落袋为安的业主来说,现在卖房还来得及。

央行持续收缩流动性,同时调控力度不会放松,在这样的市场环境下,业主还是应该讲究“现金为王”的策略。

业内人士表示,从楼市的阶段性行情来看,房价上行的压力很大,因此如有其他的投资途径,或者考虑另做他用,选择在现阶段出售房产获利了结,其实为时不晚。

市场持续低迷

市场仍然处于低迷状态中,观望氛围极为浓厚。

根据同策咨询提供的市场监测数据显示,在刚刚过去的一周时间里(3月7日至13日),上海楼市的低迷态势并未得到改善,交易量低位运行。新增供应大幅增加,全市共有16个楼盘上市,其中商品住宅共推出15.92万平方米,是前一周的2.6倍。但市场反响极为冷淡,全市商品住宅(剔除动迁配套)共成交了549 套、6.3 万平方米,较上周减少7 个百分点。

开发商也变得谨慎起来。据悉,虽有一些楼盘已取得预售证,但并未选择马上开盘,而将延后至3 月底或4 月初,想等到市场进一步明朗之后再做打算。

上海楼市低迷状态已经维持了四周时间。根据上海德佑地产研究主任陆骑麟表示,截止到3月6日,上海楼市商品住宅周平均交易量达到13.83万平方米,但春节后连续四周时间里,交易量均低于该水平(可见附图)。“这充分说明除刚性需求外,大部分置业者均持观望态度,市场依然处于冰冻期。”他如是说。

其实,并非只有上海陷入低迷态势。根据中国指数研究系统监测数据显示,在过去一周时间里,在所有监测的35个城市里,有将近60%的城市交易量下跌。其中,深圳跌幅最大,51.77%。此外,天津跌幅也达到了47.6%,北京、杭州跌幅分别为16.08%和22.32%。

上述城市楼市低迷态势也持续了近两个月时间。以北京为例,自今年2月初周成交量“摸高”到阶段性的40万平方米阶段性高点之后,就一路走低,直至上周10.4万平方米的最低点。杭州虽然在过去一段时间里交易量有所回升,但受市场整体回落影响,上周也现大幅回落迹象,周交易量近4万平方米。

房企“缺血”之虞

资金来源增速继续放缓,这意味着未来房企资金压力将会上升。

根据CREIS中指数据提供的相关数据表明,1~2 月,房地产开发企业本年资金来源1.22 万亿元,同比增长16.3%,但需要注意的是,增速较2010 年全年增速降低9.1 个百分点。

开发企业国内贷款占比的提高,这对开发商来说,其实并不是一件好事。监测数据表明,1~2 月,在各类资金来源中,开发企业国内贷款占比为22.0%,较2010 年全年资金来源贷款占比提高4.7 个百分点,而其他资金来源占比均有不同程度下降,其中,利用外资占比为0.7%,较2010 年下降0.4 个百分点;自筹资金占比下降2.5 个百分点,为34.4%,为开发企业占比最大的资金来源;购房者定金及预付款占比为25.9%,下降0.3 个百分点,购房者按揭贷款占比为17.0%,占比下降1.5 个百分点。

对此,专家表示,随着稳健的货币政策继续落实,房地产信贷规模将难以保持前两年的规模,开发企业的资金压力将逐渐上升。

楼市调控趋紧

种种迹象表明,未来很长一段时间内,楼市调控力度不会放松。

对于未来楼市调控方向,国家领导人已经给出了明确的说法。温家宝总理近日在人民大会堂会见中外记者并回答记者提问时,就明确指出要“三管齐下”调控房价:其一是要通过控制货币的流动性,消除房价物价上涨的货币基础;其二是运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求;第三就是加强地方政府的责任。并同时反复强调保障性住房的建设。

专家分析指出,预计在2011年乃至更长的时间内,收紧货币将是调控房价的重要手段,差别化信贷政策将得到严厉执行,而伴随着资金、土地等相关政策的落实,保障性住房建设将逐步得到落实。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示,由此可以看出中央政府在未来一段时间对楼市调控的思路非常清晰。首先是增加供给,特别是保障性住房,政府无法完全控制商品住宅的供应,但可以通过增加保障性住房的供给,来缓解住宅市场的供给不足的矛盾。

其次就是大力抑制投机、投资性需求,“这是未来调控的主要发力点。”尹伯成说。他表示,保障性住房的供给有个过程,但是还有80%的居民需要依靠市场来解决居住问题。这要求房价不能继续上涨,最好是适当回调。因此通过抑制投机、投资性需求等具体措施,能够极大降低房价非理性上涨的可能。

加强地方政府的责任,则有利于让调控的效果尽快显现出来。他说:“如果地方政府对调控的积极性不高,包括房价的控制、限购、保障性住房的开发等‘规定动作’就无法完成,那么调控的效果也就会大打折扣。”

卖房要趁早

专家表示,如果打算出售房产准备落袋为安,则应抓住眼前的机会。

就目前来看,虽然有开发商开始试探性降价,但跟进的开发商并不多。从公开消息来看,仅有中海地产、远洋地产等少数开发商对在近期促销,但更多的开发商还在观望。我们可以通过其他现象来佐证,如今年的“上海之春”房展会就只有45家开发企业参展,推出约60个项目,较去年的约300个减少了近八成。

卫民不动产营销智库负责人蔡为民分析指出,未来一段时间内,房价上涨的可能性极小,相反回调的压力很大。因此对于想获利了结的投资者来说,目前不失为好时机。有业内人士表示,随着调控的深入,交易低迷状态在短期内难以改善,加上银行“捂紧钱袋”,开发商资金压力会随之增大。此时,唯有通过降价促销加快回款速度来缓解资金压力。一旦降价促销现象大面积出现,房价回调趋势将会由此形成。如果到那时才考虑出售房产,肯定会损失部分收益。

目前二手房市场处于极度低迷状态,这对中介行业来说是个难熬的时期,可能会出现“关门潮”。对此专家提醒说,如果选择中介公司挂牌出售物业,需要了解公司的实力,以免在买卖过程中公司突然倒闭,导致房款无法收回而带来巨额损失。

此外,目前上海等20多个城市已经执行“限购令”,这要求卖家在签订买卖合同之前,详细了解买家是否具备购房资格,以免在买卖过程中突然“卡壳”,白白浪费自己的精力和时间。

由于市场观望情绪非常浓厚,为了能吸引到潜在买家的注意,提高成交的概率,专家建议卖家在确定挂牌价时也要讲究策略。如适当让出一点收益,以低价策略吸引买家,或者以市场价挂牌,但注明赠送部分,如承担税费,或者送装修、家电等。

使用权房转让有别产权房

在二手房市场上,使用权房的转让行为并不鲜见。这类物业因为地段好、总价低而颇受关注。不过专业人士提醒说,使用权房的转让与产权房有着诸多不同,因此不能等同视之。

重要的房屋类别

拥有永久使用权,但这并不能成为妨碍其转让的主要因素。

记者从京、沪两地的房产中介公司了解到,使用权房的转让会时常发生。虽然使用权房存在着不少缺陷,如面积较小,建成时间太长,厨卫公用等。但这种物业一般位于市中心区域,如在上海主要分布在徐汇、卢湾、静安、黄浦等中心区域,周边成熟的生活配套设施,尤其是具有优质的教育资源,使得这种物业成为二手房市场上的“香饽饽”。

使用权房是一种特殊的物业类型,不同于产权商品房,业主拥有的不是产权,而是使用权。法律专家表示,居民对使用权也拥有处分权。上海联业律师事务所主任律师王展表示,按现行政策,使用权房同样可以上市,与产权房有着同等的转让机会。

如京沪两地就曾分别对使用权房的转让行为出台过相关规定。在2002底北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》,其中规定使用权可转让。上海在此方面也做出过相应规定,即未列入可出售范围内的公房,可以进行承租权(即使用权)的转让和交换。

专家介绍说,使用权房其实是此前由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。其产权归属分为两种:单位产权的使用权房和房管所产权的使用权房。由此看来,购买这种物业其实是获得物业的使用权利。不过,买家不用担心产权单位随意变更租赁期限,可长期居住下去。从这方面来看,购买使用权房,完全可以解决住房问题。

转让方式有区别

与产权商品房相比,使用权房的转让存在着诸多不同,因此专家提醒说,千万不能以产权商品房的转让方式对待使用权房。

据上海德佑地产法务经理瞿惠虹介绍,这类房产的转让流程是:签署“白皮合同”、敲定征询函、“房东”迁户口、办理登记手续、客户确定进驻户口、资金监管,获转让通知书、物业进户等。下面我们就所有环节的不同之处一一进行介绍,以便让买家对此有个深入的了解。

转让资格:提前确认

首先要做的是转让资格的确认,如果缺少这个步骤,后续所有的转让手续都无法进行下去。

瞿惠虹介绍,使用权房的产权属国家所有,所以必须经过国家委托经营管理的房地产管理部门审核,符合条件的才能批准转让。因此,对于买家而言,一定要确认卖家是否已经完成了审核报批手续,只有对此类房屋的租赁权转让程序、条件、要求等注意事项了解清楚后,才能进行实质性的操作。

如何才算是完成了该项手续呢?就上海而言,一定要让能转让使用权房屋的物业公司在 《上海市公有住房转让物业征询函》上敲章,也就是说,只有在取得这份征询函之后,原租赁方才具备转让使用权的资格。

【区别一】如果产权属于个人,则为私人财产,出售转让没有这样的限制,业主可以自行决定何时出售。但使用权房的产权为国家所有,因此承租人无法自行决定是否转让。

转让对象:为本地人

使用权房对买方的资格也有明确限定,只能是拥有当地户籍的居民。

由于使用权房是地方优惠性的住房类型,所以原先的“业主”肯定是拥有当地户籍的居民。记者查阅了北京、上海等地此类房产转让相关规定,发现其中有极为相似的地方,即要求买方必须具备当地户口。也就是说,只有拥有北京、上海户口,才能在北京或是上海购买使用权房。

这种规定与目前全国各地正在实施“限购令”有着明显的不同,“限购令”主要是针对投机性、投资性需求而出台的政策,而使用权房则主要是保障地方性居民的福利

【区别二】:对于产权房而言,不管是本地人还是外地人,只要符合购房资格,都可以购买。但符合购房条件的外地人却无法购买使用权房。

合同签订:并非买卖合同

使用权房在转让过程中签订的并非房产买卖合同,而是转让合同。

瞿惠虹介绍说,使用权房屋转让过程中签订的不是平时我们见到的房地产买卖合同,而是使用权转让合同,如在上海,签订的就是《上海市公有住房转让合同》,简称“白皮合同”。

此外,王展提醒说,在签订转让合同时,除了要和房卡上的承租人签署协议之外,还应征得房屋同住人的同意,以免因侵犯同住人的居住使用权导致协议无效。此前,就曾出现过同住人不同意而导致交易无法持续下去的案例。

【区别三】出售产权房,须经过共有人的同意才能出售。使用权房则要经过同住人的同意,否则转让也会被视作无效。

付款方式:一次性付款

使用权转让的款项须一次性付清。

上海“我爱我家”权证部经理渠福琴介绍说,房款必须一次性付清。使用权房无法办理抵押手续,因此不能办理住房按揭或者住房公积金贷款。也正是如此,她提醒买家必须注意资金安全问题,在付款之前,需了解清楚所在地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让,或者存在违章搭建等情形,以免让自己陷入被动。

专家表示,使用权房转让的款项必须接受监管。渠福琴表示,使用权房的资金监管是由该房屋所在区的房地产交易中心指定的银行账户来实施,资金监管金额必须和“白皮合同”一致,“业主”收房款的前提必须是具有明确用途,如购房。因此购房款不能直接交到“业主”手中。

【区别四】产权房可在首付三成的情况下,向银行申请按揭贷款,而使用权房则无此做法。

落户人数:确认在先

落户人数需要提前确定。

据渠福琴介绍,使用权房屋转让前,原“业主”必须把所有户口转移。而买家必须在办理转让手续时,在物业公司处确认落户的人数和具体姓名。她特别提醒说,使用权房落户因为只有一次机会,等转让手续完成后,再提出此类要求,则很难办理。

专家提醒说,由于落户手续办理的特殊性,买家在办理转让手续之前,一定要确认户口是否清空,以免给自己落户带来麻烦。

【区别五】购买产权房可以等到交房入住之后再办理落户手续,而且人数还可以变化,但使用权房则不允许如此操作。

过户手续:双方亲自到场

办理过户手续时,买卖双方必须同时到场,不能由他人代理。

房地交易中心受理后,会出具受理转让通知书 (不是平时意义上的收件收据)。凭该通知书,“业主”和买家可去物业公司更名进户。使用权房权属关系复杂,必须双方亲自到场过户,不能由别人来代理。

此外,在过户过程中,所涉及到的税费仅向“业主”收取转让总价的千分之五的手续费。

【区别六】产权房买卖可办理委托代理手续,即使业主不在场,也可办理过户手续,使用权房则不能这样做。

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